Immobilieninvestition

Grund und Boden ist ein kostbares Gut, da naturbedingt nur begrenzt verfügbar. Das gesamte deutsche Immobilienvermögenn inklusive Verkehrs- und Siedlungsflächen wird nach Angaben des Statistischen Bundesamtes Stand 2009 auf ca. 9,4 Bio. € geschätzt, ca. die Hälfte dessen befindet sich in privater Hand.

Das Familienheim, die eigene oder angemietete Wohnung ist der zentrale Ort der Privat- und Intimsphäre des Menschen und wesentlicher Bestandteil seiner personalen Freiheit und Sicherheit. Der Kauf, die Schenkung, die Erbschaft von Grundeigentum oder von Nutzungsrechten aber auch deren Verlust sind für einen Menschen in der Regel ein besonderes, oft auch schicksalbestimmendes Ereignis.

In der Regel ist auch für einen Unternehmer der Erwerb und/oder dessen gewerbliche Nutzung von hoher Bedeutung. Die Immobilie kann einen wettbewerblichen Standortvorteil bedeuten oder lediglich der Kapitalanlage, der Stärkung des Eigenkapitals und Kreditwürdigkeit dienen, etc..

Von der Immobilie können viele Wirtschaftszweige profitieren, so insbesondere

  • die Immobilienwirtschaft selbst (Vermieter, Vermittler, Verwalter),
  • die Bauwirtschaft (Bauunternehmer, Bauträger, Handwerker, Baustoffindustrie, Architekten, Ingenieure, Planungsbüros, Projektentwickler, etc.),
  • die Energie- und Wasserwirtschaft
  • sowie viele andere Wirtschaftsbereiche (z.B. Gebäudereinigung, Telekommunikation- bzw. Informationstechnologie, Möbelhersteller, Baumärkte etc.) und selbstverständlich auch
  • Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer,
  • Unternehmens-, Vermögens- und Kapitalanlageberater, Banken, Versicherungen,
  • sowie private oder institutionelle Investoren.

Immobilieninvestitionen, Anlageformen

Institutionelle Immobilieninvestoren sind:

  • Offene Immobilienfonds
  • Geschlossene Immobilienfonds
  • Bauträger und Projektentwickler
  • Real Estate Privat Equity Fonds
  • Immobilien AG, Reits
  • Immobilienunternehmen
  • Banken
  • Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke, Stiftungen, Kirchen
  • Immobilienleasinggesellschaften
  • Non-Property-Unternehmen (Nicht-Immobilien-Unternehmen)
  • Öffentliche Hand
  • Ausländische Investoren

Geschlossene Immobilienfonds

Immer wieder werden geschlossene Immobilienfonds aufgelegt, um große Bauprojekte (Wohnanlagen, Bürogebäude, Hotels, Einkaufszentren, Windparks etc.) zu realisieren.

Für private Anleger mit dem konservativen Anlageziel Geld für die Altersvorsorge anzulegen, sind derartige Fonds schlicht ungeeignet, ja existenzgefährdend.

Ein geschlossener Immobilienfond ist darauf ausgerichtet, dass die Immobilie nach einer Fondslaufzeit von ca. 20 bis 25 Jahren verkauft wird. Die von den Fonds-Intitiatoren aufgelegten Fondsprospekte versprechen in der Regel eine duchgängig gute Rendite, ständigen Wertzuwachs und Steuervorteile. Oft sind die Konzepte in sich nicht schlüssig, die wirtschaftlichen Eckdaten zu optimistisch, lückenhaft, falsch, der Geldfluss intransparent dargestellt. Ob das während dieser Laufzeit zu erwirtschaftende Kapital (Mieteinnahmen etc.) ausreicht, um die Immobilie zu erhalten, zu sanieren, zu modernisieren, ist reines Risiko. Genauso Spekulativ ist die Frage, ob und zu welchem Preis mit welchem Ausschüttungsergebnis letztlich die Immobilie verkauft werden kann. Viele Fonds sind mittel- und langfristig zum Scheitern verurteilt.  Der Totalverlust des eingesetzten Kapitals in Form von wertlosen direkten oder indirekten Beteiligungen an den betreffenden Fondsgesellschaften. Mithin birgt die Teilnahme an einem geschlossenen Immobilienfonds ein unternehmerisches Risiko. Die Risikopalette ist lang:

  • Objektrisiken
  • Mietrisiken
  • Wertentwicklungsrisiken
  • Finanzierungsrisiken
  • Konzeptionelle Risiken
  • Gesellschaftsrechtliche Risiken
  • Prospektrisiken
  • Prognoserisiken
  • Steuerrechtliche Risiken

Insbesondere ärglicher ist zu alledem die Erkenntnis, dass die agierenden Gesellschaften der „Fonds-Gruppe“ auf Gesellschafter- und Geschäftsführerebene interessenkollusiv verflochten und kraft dieser gesellschaftsrechtlichen, vertraglichen Interessenverflechtung die mit dem „Fondsprojekt“ in Millionhöhe gezogenen Reingewinne bei Einem oder ein paar Wenigen hängen bleiben. In der Regel hat der Kleinanleger – schon mangels ausreichender Finanzkraft – keine Chance an die verantwortlichen Hintermänner haftungsrechtlich heranzukommen.

Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat in den letzten Jahren die Rechte der Anleger gegenüber den Initiatoren und deren Fondgesellschaften, Banken und sonstigen Anlageberatern und -vermittlern gestärkt.

Dabei geraten die Banken mehr und mehr in das Visier der Rechtsprechung, da diese ohne gehörige Offenlegung ihrer Eigeninteressen (Provisionen, Rückvergütungen) ihren Kunden im Hauruck-Verfahren geschlossene Immobilienfonds als Altersvorsorge unterjubeln.

Eine Flut von Klagen ist derzeit bundesweit rechtshängig. Die Banken müssen bei fehlender Aufklärung über erhaltene Provisionen die gesamte Anlagesumme einschließlich Agio, unter Umständen auch den entgangenen Gewinn etc. Zug um Zug gegen Übertragung der wertlosen direkten oder indirekten Fondsbeteiligungen an ihren (ehemaligen) Bankkunden (zurück-) bezahlen.

Offene Immobilienfonds

Im Unterschied zu einem geschlossenen Immobilienfonds besteht bei einem offenen Immobilienfonds die Möglichkeit, dass an diesem eine unbegrenzte Zahl an Anlegern teilnehmen kann. Das Grundstückssondervermögen (Fonds) wird von einer Kapitalanlagegesellschaft (Managementgesellschaft, z.B. DEKA, Union Investment Real Estate, REEF, Comerzreal) verwaltet, die wiederum unter der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) steht. Der rechtliche Rahmen für offene Immobilienfonds wird von dem Investmentgesetz (InvG) vorgegeben.